[1학년 1학기] 민법 Ⅱ 기말고사

곽 사례집을 다 풀지 못하여 조금 불안했다.
중간고사 성적이 좋지 않았기 때문에 의욕도 별로 나지않았다.
그러나 문제는 아는데서 나왔고 역대 기출을 봐도 쉽게 나온 편이었던 것 같다.
중간고사때 점수를 잃은 주 원인이 답안이 짧아서였기 때문에,

2025.06.19 - [🕵️‍♂️ 법학 및 변호사 준비] - [1학년 1학기] 민법 Ⅱ 중간고사

이번에는 甲 - 乙간 법률관계, 甲 - 丙간 법률관계, 乙 - 丙간 법률관계 서술하는 대신에
생각나는 논점부터 하나씩 길게 늘려서 써보았다.
논점을 누락시키지 않는게 중요한 일인 것 같다.
이번에는 좋은 결과를 얻을 수 있을까?

 

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문제1

(1) 토지의  소유관계
민법 262조에 따르면 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 하며, 이때 이 물건을 공유물이라 한다. 甲, 乙, 丙이 균등한 지분인 1/3씩 소유하는 토지는 공유물이 되며, 甲, 乙, 丙의 관계는 토지를 공유하는 관계로 공유지분 및 공유물에 관한 민법 제263조부터 제270조까지의 규정이 적용된다. 

(2) 공유물의 처분, 변경
민법 제263조는 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 규정하고 있다. 민법 제264조는 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경할 수 없다고 규정하고 있다. 토지의 공유자 甲이 공유하는 토지위에 건물을 신축하는 것이 공유물의 <사용, 수익>인지, 공유물을 <처분하거나 변경>하는 것인지가 문제가 된다. 판례는 나대지인 토지에 건물을 짓는 행위의 성질은 토지의 사용과 용도를 근본적으로 제한하며 다른 공유자들의 사용, 수익을 제한하는 행위이기 때문에 공유자 모두의 동의가 필요한 <처분, 변경>행위라고 판시하고 있다. 따라서 토지의 공유자 甲이 공유토지에 건물을 신축하는 행위는 乙, 丙의 동의가 없이 이루어진 행위이기 때문에 민법 제264조 위반으로 적법하지 않다.

(3) 건축업자 丁과의 도급계약
토지공유권자 甲과 건축업자 丁 사이의 도급계약이 유효한 계약인지, 무효한 계약인지가 문제가 된다. 우선 사적 자치의 원칙에 따라 토지공유권자 甲과 건축업자 丁간의 도급계약은 민법 제103조 등 별도의 무효 원인이 없는한 유효라고 보아야 한다. 건축업자 丁은 건축을 전문으로 하는 업자로서 공유에 관한 민법 규정을 익히 알고 있는거로 추정되는 자인바, 건물 건축에 필수적인 공유자 모두의 동의를 얻기 위해, 토지공유권자 甲이 다른 공유지분 소유자인 乙과 丙을 대리하였는지가 문제가 된다. i) 이를 건물건축 계약에 필수적인 요소로 여긴다면 건축업자 丁은 민법 제130조의 무권대리 규정을 주장할 수 있고, 계약의 상대방인 건축업자 丁의 악의나 과실이 없는 경우,  그리고 토지공유자인 乙, 丙의 추인을 얻지못했다는 점이 문제가 되어 건축업자 丁은 토지공유권자 甲에게 민법 제135조 상대방에 대한 무권대리인의 책임을 주장하여 자신의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임을 물릴 수 있다. 아니면 무권대리 책임을 묻는 대신 乙과 丙에게 그 대리권 수여의 외관의 양상에 따라 민법 제125조(대리권 수여의 표시에 의한 표현대리), 126조(권한을 넘은 표현대리), 129조의 표현대리(대리권 소멸후의 표현대리)를 주장하여 乙또는 丙에게 甲과의 도급계약이 유효하다고 주장할 수 있다. ii) 이를 건물건축 계약의 부수적인 요소로 여긴다면 공유물의 처분에 관한 규정은 공유자들 사이의 내부사정이기 때문에 건축업자 丁은 이와 상관없이 甲과의 도급계약 이행문제만 생긴다고 볼 수 있다.

(4) 신축건물의 소유자 확정의 문제
본래 자신의 노력으로 건물을 신축한자에게는 건물의 원시취득이 인정된다. 그러나 도급계약의 경우 당사자의 합의로 건물건축명의를 도급인의 명의로 하는 식으로 건물의 소유권을 확정하는 것이 사회 현실에서 분분이 일어나는 일이다. 사안에서 건축업자 丁이 자신의 자재를 전부 이용하였다는 말 없이 '일부' 이용하였으며, 건물완공 시점에 甲이 50%에 해당하는 비용을 주었다는 점에서 신축건물의 소유자는 甲으로 볼 수 있다.

(5) 도급계약의 나머지 50% 비용은 누가 부담하는가
토지공유권자 甲과의 계약이 건축업자 丁과 단독으로 체결되었다면, 도급계약의 공사대금은 전부 계약의 당사자인 甲이 부담하여야 한다. 건축업자 丁은 甲에게 나머지 공사대금을 청구해야 한다. 만약 토지공유권자 甲이 통상의 공유토지에 있어서 건물 신축의 경우처럼 乙, 丙을 유효하게 대리한 경우에는 각 공사대금을 지분에 따라 균분하여 지급하는게 맞으나, 사안에서 甲은 乙과 丙과 건물 건축에 협의한바가 없다고 했기 때문에 甲이 도급계약의 나머지 50% 비용을 부담하는 것이 합당하다. 만약 甲이 乙과 丙을 무권대리 하였고, 乙과 丙이 대리행위를 사후에 추인한 경우라면, 그들도 지분인 1/3씩 공사대금 청구의 상대방이 될  수 있다.

(6) 乙과 丙의 권리
토지공유권자 甲이 지분의 1/3씩을 소유한 乙과 丙과의 협의 없이 건물을 신축하였고, 사후 추인도 얻지 못하였다면 민법 제211조가 규정하는 소유권의 내용인 <사용, 수익, 처분> 권능을 모두 침해한 것에 해당한다. 건물이 건축된 토지는 나대지에 비하여 가치가 떨어지며, 관습상 법정지상권 등의 부담을 안을 수 있기 때문에 처분이 어려워진다. 또한 건물의 사용자로 인하여 토지의 사용이나 임대차 같은 수익이 어려워진다. 이러한 甲의 소유권 침해에 대하여 乙과 丙은 민법 제214조의 소유물 방해제거 청구권을 행사할 수 있다. 소유물 방해제거 청구권의 행사로서 乙과 丙의 토지소유권을 제약하는 甲의 신축건물을 철거하라는 내용의 소송을 청구할 수 있다. 乙과 丙이 甲의 소유권에 대한 방해제거를 이유로 甲의 신축건물을 철거하는 소송을 제기한 경우 법원에서는 인용판결을 내린다. 

(7) 토지의 2/3에 해당하는 건물만 철거해야 하는지 여부
 토지공유권자 甲이 자신에게는 토지의 1/3을 자유롭게 사용할 권리가 있기 때문에 건물 철거는 乙과 丙의 영역인 토지의 2/3만 철거하라는 반론을 제기할 수 있다. 토지의 1/3이라도 건물이 신축되어 있는 것은 공유물의 <처분, 변경> 행위이며 나머지 토지의 이용가치를 나대지에 비하여 절감시키는 행위이기 때문에 이러한 반론은 허용될 수 없다. 乙과 丙의 청구에 의해 甲의 신축건물은 전부 철거되어야 한다.

(8) 관습법상 법정지상권의 성립여부
 민법은 건물의 효용성을 최대한 보존하고자 하는 취지로서 제366조의 법정지상권과 유사하게 관습법상 법정지상권을 인정하고 있다. 관습법은 민법 제1조(법원)에 의하여 유효한 규범으로 인정된다. 관습법상 법정지상권은 1) 건물이 존재할 때 2) 건물과 토지의 소유자가 동일인일 때 3) 건물과 토지의 소유자가 매매 기타의 원인으로 달라졌을 때 4) 건물철거의 특약이 없을때를 요건으로 성립하는 법정의 지상권이며, 그 지상권이 미치는 영역은 건물 소재의 부지 뿐만 아니라 건물의 평수, 용도, 기능을 종합하여 볼때 건물을 사용하기 위해 필요한 합리적인 토지이다. 신축 건물은 甲의 소유이고, 토지 역시 甲이 공동소유권자일 때, 이 건물에 대한 관습법상 법정지상권이 성립되는지가 문제가 된다. 관습법상 법정지상권이 성립한다면 乙과 丙의 소유물 방해제거를 원인으로 한 건물철거 청구에 대항할 수 있기 때문이다. 이에 대해 학설은 토지 공유자가 단독으로 신축한 건물에도 건물은 많으면 많을수록 좋고, 건물을 부수는 것은 전체 사회의 효용을 낮추기 때문에 적은 것이 좋다는 이유로 관습법상 법정지상권을 인정해야 한다는 긍정설과 다른 토지 공유자들의 이익을 보존하기 위해 관습법상 법정지상권을 인정하지 않는 부정설이 대립한다. 다수의 판례는 나대지였던 토지의 소유자인 다른 공유자들의 소유권을 보호하기 위하여 토지 공유자가 단독으로 지은 건물에는 관습법상 법정지상권의 성립을 부인한다. 즉 2) 건물과 토지의 소유자가 동일인일 때 요건을 부정함으로서 관습법상 법정지상권 성립을 부인한다. 그렇기 때문에 甲은 乙과 丙의 소유권 방해제거를 이유로한 건물 철거 청구에 관습법상 법정지상권으로 항변할 수 없다.

문제 2.
(1) 누구를 상대로 어떤 소송을 제기하여야 하는가?
 1) 사안의 정리 
사안은 甲이 그 소유 토지위에 주택을 소유하다가, 그 주택을 乙에게 매도하고 이전등기를 해주었으며, 乙은 다시 丙에게 주택에 대한 소유권이전등기만을 해준사안이다. 이후 丙은 丁과 임대차 계약을 맺어서 丁이 주택을 점유하고 있다. 그 뒤 甲은 A에게 그 토지를 매도하고 토지의 소유권이전등기를 해주었고, 주택을 소유하던 丙은 그 주택을 B에게 매도하고 대금 전액을 수령한 상황이다. 그러나 소유권이전등기는 아직 하지 않아 민법 제186조(부동산물권변동의 효력)에 따라 아직 주택의 소유권자는 丙인 상황이다. 

 2) 건물철거 및 토지인도의 법적근거
이런 상황에서 甲으로부터 토지를 매수한 A가 건물철거 및 대지인도를 청구하는 당사자를 확정하려면 아래와 같은 논리를 따라야 한다. 민법 제211조(소유권의 내용)에 따른 소유자의 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리를 방해하는 자에게 민법 제213조(소유물반환청구권)부터 민법 제214조(소유물 방해제거, 방해예방 청구권)을 행사할 수 있다. 그러나 그 상대방에게 소유물을 사용, 수익할 적법한 권한이 있는 경우에는 민법 제213조와 민법 제214조의 청구가 인용되지 않는다. 건물을 철거하는 것은 민법 제214조 (소유물 방해제거)의 청구권에 해당한다. 건물의 존재가 토지의 사용, 수익, 처분을 방해하기 때문이다. 

 3) 건물철거 및 토지인도의 당사자 확정
이 경우 건물철거 청구의 상대방은 건물의 소유자가 된다. 丙이 비록 그 건물을 B에게 매도하였으나 아직 소유권 이전등기를 하지 않았기 때문에 법률상 소유권자는 여전히 丙이다. A는 丙을 상대로 건물의 철거 청구를 해야한다. 그리고 건물의 철거를 위해서는 건물을 사용, 수익하고 있는 사람의 퇴거가 필요하다. 이 퇴거청구의 상대방은 
현재 건물을 임차하고 있는 丁이다. A는 현재 건물을 점유하고 있는 丁에게 퇴거 청구를 하고, 丙에게 건물철거 청구를 한다음, 丙에게 그 대지인도를 청구할 수 있다.

 4) 소결 
A는 소유권에 기해 丁에게 건물로부터의 퇴거를 청구하고, 丙에게 건물철거와 대지인도를 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 

(2) A의 건물철거 및 대지인도 청구는 관철될 수 있는가?
  1) 토지를 이용할 정당한 권리
건물철거 및 대지인도 청구의 법적인 근거는 토지에 대한 소유권을 바탕으로 한 민법 제213조와 214조임은 앞에서 살펴보았다. 하지만 이는 토지를 이용할 정당할 권리, 지상권과 같은 용익물권이 있다면 인용될 수 없다. 사안에서는 근저당권이나 임의경매가 논점이 아니기 때문에 민법 제366조 소정의 법정지상권이 적용될 수는 없다. 그러나 매매의 경우에는 관습법상 법정지상권이 적용될 여지가 있으며, 이는 관습법으로 민법 제1조(법원)에 의해 기능한다.

 2) 관습법상의 법정지상권의 발생
 민법은 건물의 효용성을 최대한 보존하고자 하는 취지로서 제366조의 법정지상권과 유사하게 관습법상 법정지상권을 인정하고 있다. 관습법은 민법 제1조(법원)에 의하여 유효한 규범으로 인정된다. 관습법상 법정지상권은 1) 건물이 존재할 때 2) 건물과 토지의 소유자가 동일인일 때 3) 건물과 토지의 소유자가 매매 기타의 원인으로 달라졌을 때 4) 건물철거의 특약이 없을때를 요건으로 성립하는 법정의 지상권이며, 그 지상권이 미치는 영역은 건물 소재의 부지 뿐만 아니라 건물의 평수, 용도, 기능을 종합하여 볼때 건물을 사용하기 위해 필요한 합리적인 토지이다. 사안에서 甲이 그 소유토지 위에 주택을 소유하였으므로 1)과 2)가 인정된다. 그 후 乙에게 주택을 매도 했으므로 3)도 인정된다. 사안의 사정을 살펴 볼때 건물철거의 특약도 없었기 때문에 4)도 인정된다. 따라서 甲으로부터 건물을 매수한 乙에게는 관습법상 법정지상권이 인정이 된다. 이는 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산 물권 취득)에 따른 법률상 규정에 의한 부동산에 관한 물권취득이기 때문에 등기를 요하지 않는다. 그러나 단서 조항에 따라 등기하지 않으면 이를 처분할 수 없다.

 3) 관습법상 법정지상권의 승계
관습법상 법정지상권을 취득한 乙로부터 주택을 매수한 丙은 그 주택 매매계약때 주택의 소유에 필요한 토지를 이용할 수 있는 권리인 관습법상 법정지상권도 같이 인수했다고 보는 것이 다수의 판례이다. 민법 제100조 주물과 종물 규정을 물건이 아닌 권리에도 유추적용 한다면, 주택의 소유(주)에 주택의 소유에 필요한 권리(종)이 따라가는 것이 합리적이기 때문이다. 여기서 주택의 소유에 필요한 권리란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리(민법 제279조, 지상권)이며, 관습법상 법정지상권도 발생원인만이 법률의 규정일뿐 그 효과는 보통의 지상권과 차이가 없기 때문이다. 그러나 법률의 규정으로 발생한 이 관습법상 법정지상권을 취득하기 위해서는 민법 제187조 단서에 따라 乙이 먼저 관습법상 법정지상권을 등기하여야 하며(그 등기의 청구 상대방은 관습법상 법정지상권 발생당시 토지소유자인 甲이다.), 그 후 등기 이전의 형식으로 丙이 취득하여야 한다. 따라서 丙이 주택매매계약과 함께 얻은 것은 乙에 대한 관습법상 법정지상권 이전등기청구권이라는 채권적 권리이지, 관습법상 법정지상권이라는 용익물권을 취득한 것은 아니다. 이 경우 丙으로부터 나중에 주택을 인수한 B의 경우도 마찬가지이다.

 4) 주택을 매수한 B의 지위
B는 丙으로부터 아직 주택 소유권 이전등기를 받지 못하였으나, 주택 소유권 이전등기를 경료함으로서 주택의 소유자가 될 수 있는 지위에 있는 자이다. B는 丙을 대위하여 乙이 스스로 관습법상 법정지상권 등기를 하게 한 후, 乙로 부터 丙으로의 이전등기, 그리고 丙으로부터 B로의 이전등기를 통해 관습법상 법정지상권을 승계취득할 수 있는 지위에 있는 자이다.

 5) 丙에 대한 건물철거와 토지인도는 관철될 수 있는가?
우선 丙이 주택에 대한 소유권이전등기를 B에게 넘기면 소송의 당사자 지위를 상실하게 된다. 당사자 지위를 상실하지 않음을 전제로 이야기하면, 丙은 乙로부터 이전등기를 통해 관습법상 법정지상권을 승계취득할 지위에 있는 자인데, 법정지상권의 설정에 대해 수인해야 할 토지소유권자인 A로서는 이런 지위에 있는 자에게 건물철거와 토지인도를 청구하는 것은 신의칙상 인정될 수 없다. 丙은 乙을 대위하여 당시의 토지소유자였던 甲에게 관습법상 법정지상권을 청구할 수 있는 권리에 해당하는 자이기 때문이다.  

 6) 丁에 대한 건물퇴거 청구는 관철될 수 있는가?
丙에 대한 건물철거와 토지인도 청구를 하기 위한 전제로, 건물을 점유하고 있는 丁에 대한 건물퇴거 청구를 할 필요가 있었다. 그러나 丙은 5)에서 본것과 같이 관습법상 법정지상권자가 되어 유효한 지상권을 획득하게 될 지위에 있게 될 자인데, 이로부터 적법한 임대차 계약을 맺은자는 임대차 계약에 특성상 주택을 이용하는데 필요한 토지 부분의 사용권에 대해서도 계약을 맺었다고 보는 것이 일반적이다. 따라서 丁도 토지의 적법한 사용권자가 된다. 그런 토지의 적법한 사용권자에게 소유권에 기한 민법 제213조와 제214조의 소유물 반환청구나 소유물 방해제거 청구에 기한 건물퇴거 청구를 하는 것은 신의칙상 허용되지 않는다.

 7) 결론 
丙은 B에게 주택을 매도하였으나, 소유권이전등기를 하지 않았기때문에 아직 주택의 소유권자이다. 그리고 그는 乙을 대위하여 甲으로부터 관습법상 법정지상권 등기를 설정하고 넘겨받을 지위에 있는 자이다. 이러한 자에대해서는 신의칙상 건물철거청구나 토지인도 청구를 할 수 없다. 丙으로부터 적법한 임대차 계약을 맺어 주택을 사용, 수익하고 있는 丁에 대해서도 퇴거청구를 할 수 없다. 토지를 사용할 적법할 권리가 있거나 있을 자에게 신의칙상 민법 제213조와 제214조를 적용할 수는 없다.